不動産投資におけるおすすめの不動産売却とクチコミ評価

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戸建、マンション等、物件を売却するという機会は人生においてそう頻繁に訪れることではありません。  しかしそれゆえに心配で、慎重になることは確かなこと。今回は主に住居の住み替え・買い替えをテーマに、事例をいくつか紹介。もしあなたが不動産売却を検討しているようでしたらぜひご参考にして下さい。

失敗? 本当にあった不動産売却事例

自身でできる限りの下調べ、心のゆとり

とある方の物件買い替え案件例。戸建て物件を売却しマンション物件へ住み替えを検討している家族の例。「いつかは」という少し心にゆとりを持って臨んだ。
その家族は、まず現在の住まいの相場を自身でチェック。住宅ローンの残債も確認。その後不動産会社に査定依頼。結果は「売却金額」「住宅ローンの残債」がほぼ同じ金額であることが判明。売却を先行させながら次の物件探しに移ることができたとのことです。
物件探し半年後には早くも希望に沿う中古マンションを見つけることができ、あとは現在の住まいが早く売却されることを祈るだけの状況に。その助けになればと売り出し価格を少しだけ値下げを行なったところ、その翌月には購入希望者が現れ間もなくして売却が確定。
それを受け家族も、希望に沿うこのマンションの購入を決定。売却代金でローンを精算したのち次の住居へ。新居への移行も現在の住まいの引き渡しと同じタイミングで行なうことができたとのことです。

こちらは全てと言ってよいほどやりとりのタイミングが完璧なパターンです。このケースで良かったポイントは、以下の3つ。
住まいの相場価格のチェックと現在のローン残債の確認を入念に行った上で不動産査定に臨んだこと。これにより、次の行動に移る為のある程度の目星がつけられる。
・「いつかは」という心構えで臨み、時間優先ではなくとにかく納得のいく売買を優先させたこと。これにより、もし下調べした相場価格と査定価格にかい離があったとしても、対策を練り直すゆとりができる

参考:「売却先行型」・「購入先行型」
売却先行型(「売り先行」とも言う)・・・自宅を売却してから、新居を購入するという手順・流れのこと
購入先行型(「買い先行」とも言う)・・・新居を購入してから自宅を売却するという手順・流れのこと
また、売却と購入を並行して進める「売り買い同時」という手順もあります。

プロのアドバイスが功を奏し、売却と近道となった

住まいの買い替えを計画し、新聞折り込み広告を通じてたまたま見つけた不動産会社に自宅戸建て物件の売却を依頼した家族の例。初めて取引を行う不動産会社であったが「不動産のプロなんだから任せておけば安心」という気持ちで臨んだ。
期待通り(自宅物件への)引き合いが多く、内覧を希望する人も多かった。しかしなぜか内覧後は毎回「お断り」の連絡が。これには家族も不動産会社側も首をかしげる他はなかった。しかし内覧希望者は継続して多いという現状にがある為、引き続き売却成立を期待したが、決定打のないまま不動産会社との契約期間が満了。それをきっかけに新たな不動産仲介業者に変更。すると新しい担当者から、家具の配置や日の当たる時間に合わせた内覧時間の変更など、見学してもらうためのたくさんのアドバイスを受けました。そのアドバイスを守り室内のレイアウト変更を行なったところ、二組目の内覧で売買契約を結ぶことができたとのことです。「不動産会社」とひとくくりで考え、全部がプロと考えることは避けたほうがベターです。不動産はいわば「大カテゴリ」に位置付けられ、そこから新築・中古マンション、あるいは一戸建て、物件を売る・買う、あるいは不動産投資などと、様々なカテゴリに分かれます。その為、事業内容としてはすべてのカテゴリをうたってはいるものの、得手不得手の分野が存在することが往々にしてあるようです。恐らくこの家族は、時間を優先してしまったのでしょう。新聞折り込みでたまたま目に入った一つの業者とすぐに契約してしまったわけですから。しかし次に契約した仲介業者に救われた形となりました。
いずれにせよ、信頼出来る不動産会社を選ぶ為にはいきなり一社に決定せず、できれば時間にゆとりを持ち、業社をリサーチし比較することも大切なことだと言えるでしょう。


会員登録することも一つの手

ちなみに業社選定の為のリサーチの一環として、会員登録制度を設けている業社もあります。その場合は、登録だけでもしておくことも一つの手です。定期的にメールマガジンを受け取れる場合もあります。また、その時その時の旬な物件情報はもちろん、その会社の取り組み姿勢も垣間見れ、あなたにぴったりの不動産仲介会社を見つける為の参考となると思います。これはぜひご検討、ご活用下さい。尚、会員登録、及びメルマガの購読は、「無料」の場合がほとんどです。ホームページで会員登録有無をチェックし、その制度を持っている会社から調べていくと良いでしょう。

査定額が(他社と比べて)極端に高額な場合はご注意を

自宅マンション物件を売りに出すことを決定し、相見積りがてら数社の仲介業者に査定を依頼した男性の例。誰しも最も高額査定を提示した会社を選択する意図で臨んだ。
計4社に査定(無料査定)を依頼した結果、その内1社だけ他3社よりも数百万も高い査定を提示してきたとのこと。その為、男性は迷わずこの業者を選択し、専属専任媒介契約を結びました。しかしその後3か月経っても売れませんでした。そこで男性はこの業者へ早期の売却の希望を再度伝えると、値下げを提案されてしまいました。その後幾度となく値下げを迫られ、結局のところ当初の査定額よりも1500万円もの値下げののち1年半後にようやく売却にこぎ着けたとのことです。
不動産には相場の価格というものがあります。この男性の場合は、最初から、最も高額査定をする業者へ一任する意向があった為、売却価格の「相場」に目が向かなかったのかもしれません。長年住み続けたマンションでしょうから思い入れもひとしお。できるだけ高くというご希望は理解できます。しかし前述でも触れましたが、完全に業者任せにするのではなく、まず自身で下調べを行ない、相場を確認しておくこと。できればローン返済中の場合は借入残高も併せてチェックしておくことが良いと思われます。中には仲介能力に乏しい業者、さらにはその乏しさを自覚しているにも関わらず、平気で高額な査定額を提示してくる不動産会社もあるようです。これは本当に要注意です。背景として不動産会社は「専属専任媒介契約」を得ることが大きなコンバージョンの一つであり、それを狙うが故、高額な査定額を提示してくる業者がいても不思議ではありません。そんな「確信犯」を避けるべく、やはり会員登録制度を設けている会社にまずは絞って、ニュースレター(メルマガ)を通じて価格等の数字はもちろん、「人となり」も併せてチェックしておくことがベターです。


売却価格へのこだわりは大切だが、妥協案(価格)も備えておくことはもっと大切

相談先(契約先)の不動産仲介からは難色を示されていたものの、売却額にこだわりを持ち続ける女性の例。目星をつけている次の新居物件の頭金の為にと、多少の無理を承知で臨む。
売却を依頼して2か月が経過使用している中、売却希望額よりも200万円ほど安い価格であれば購入したいという希望者が現れるが、女性はその申し出を断ってしまったとのことです。
その後半年以上経過しても、希望者は現れませんでした。結局はその後現れた、売却希望額よりも1000万円ほど安い価格での購入希望者へ売却。当然のことながら希望していた新居物件の頭金の用立ても叶わずという結果になったということです。
尚、その後の物件探しでは、手放す物件の譲渡のタイミングを優先せざるを得なくなり、妥協の上で新居を購入したと伺っております。
冒頭の「難色を・・・」でもあるとおり、この物件は相場を大きく上回る金額であったようです。だからといって時間をかけても売れるわけではなく、むしろ経過すればするほど、税金の負担や減価償却、地価の下落などといったリスクも大きくなってしまいます。不動産物件は、売却にかける時間もタイミングが重要です。今回のようなチャンスを逃さない為にも、妥協できる価格案も設定しておくことも手です。また、物件そのものだけの価格に執着せず、税金や償却、変動する評価額等も踏まえトータルで検討・そしてプロに相談することをお勧めします。

2. 不動産売却の際の契約形態 媒介契約(専任媒介・一般媒介)について

不動産売却の際に不動産会社と結ぶ媒介契約には3つの契約形態があります。あなたがもし今後、住宅を売却したいと思った時、いずれかの契約を不動産会社と結ぶことになります。
3つの契約の特徴やメリット・デメリットを以下にまとめました。

媒介契約について

まず、そもそも媒介契約は、不動産会社に仲介を依頼する時に交わす契約であり、売却活動の条件や成約時の報酬等がきちんと契約内容に謳われることとなります。また、媒介契約には、契約期間(何か月)や他社(の不動産会社)とも契約について等、契約時の制限や取り決め事項が言及されています。

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指定流通機構(レインズ)について

指定流通機構は、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、通称「REINS(Real Estate Information Network System)」と呼ばれています。
レインズを通じて不動産の情報を提供されたり、受取ったり不動産情報の交換がリアルタイムで行われており、これにより毎年10万件以上の売買が成立しています。
しかし、全ての物件がレインズに登録されているというわけではありません。物件登録が法律上義務付けられているケースとそうではないケースに分かれます。
義務づけされているケースは「専任専属媒介契約」もしくは「専任媒介契約」が締結された場合となります。一方、「一般媒介契約」が結ばれた場合に限り、レインズへの物件登録義務はありません。任意での登録は可能です。
以下に簡単な比較表を準備しましたので各契約内容説明と比較しながらご覧下さい。。

他社へ重ねて仲介依頼OK *しかし「明示型」の場合は通知義務有NGNG

媒介契約:各特徴について一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
自身で直接売買(契約)をするOKOKNG
契約有効期間3ヶ月以内 *行政の指導によるもの。法令上の制限無し3ヶ月以内3ヶ月以内
指定流通機構への登録法令上の義務無し媒介契約締結の日から7日以内媒介契約締結の日から5日以内
処理状況報告義務法令上の義務無し最低でも2週間に1回最低でも1週間に1回
一般媒介契約

一般媒介契約は有効期間3か月以内の契約であり、複数の不動産会社に仲介依頼することが可能となっております。もちろん依頼者自身の力で売却先を見つける行為は可能です。契約期間は3か月以内となります。
複数の不動産会社に仲介依頼することが可能ということは、売却の効率を高める為にも有効です。しかし不動産仲介会社の立場からすると、他社が売買を遂行してしまうという可能性も意識せざるを得なくなり、もしそうなった場合には(売却の為の)営業活動を行なったにも関わらずその労力・コストが無駄に終わることから、依頼者対してのへの「寄り添い度合い」は低いとも指摘されており、これはデメリットにもなり得ます。
また、この一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があり、前者は、他の不動産会社に媒介契約を締結していることを知らせる方法、後者は知らせる必要がない方法です。契約者(依頼者)は、いずれかを選択することができます。この契約スタイルの場合、一般的に選ばれているのは明示型です。これは他の契約先の情報を把握しておきたいという不動産会社の立場もあり、依頼者は基本的に何か特別に伝えたくない事情がある場合以外には明示型を選んだ方が無難であると言えます。

専任媒介契約

専任媒介契約は有効期間3か月以内の契約であり、1社のみに依頼する媒介契約となっております。しかし依頼者自身の力で売却先を見つける行為は可能です。
1社としか媒介契約を結べないということは契約を結んだその1社は一生懸命活動するという点が挙げられます。しかし、1社としか契約しないため、どれだけ営業・宣伝してくれるかがその不動産会社頼みになってしまう点もあり、デメリットとなりうるともいえます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は基本的には専任媒介契約と内容の筋は同じとなりますが、より契約の「縛り」が厳しくなった契約となります。

おすすめの媒介契約とは

売却を検討されているオーナーごとに状況は異なる為、一概におススメすることはできませんが、基本路線としては、「専任媒介契約」が無難かと思われます。
まず専属専任媒介契約と専任媒介契約とを比較すると内容の「柱」には違いがあまり見られず、実務上、専属専任媒介契約が選ばれることは多くない実情もあります。
その為、ここで検討すべき要素としては、媒介契約が可能な会社の数がどうかです。依頼者の希望として真っ先に掲げられることは、できるだけ早く売買契約が決まること。その為には複数に声をかけ且つ自身でも探索できるという環境が切望されます。しかしその「複数側」は(依頼者が求めるほど)親身になって貰えない可能性を抱えていることも確か。やはり1社に絞っての媒介契約のほうが、依頼者にとっては親身に営業活動をしてくれます。「専任媒介契約」の場合はそれが叶います。しかも、上表でもおわかりの通り、自ら探索することも、その相手方との直接契約も可能であることから、安心感も得られることでしょう。

3. まとめ

いくつかの事例とそれを取り巻く3つの契約形態。いずれにしても会社選びにはより慎重になる必要があります。また、基本的にオススメなのは専任媒介契約ですとお知らせしましたら、一般媒介契約のほうが良いと言われている不動産物件もあるようです。販売活動がうまくいかないことも想定し他の不動産会社との契約し直しも検討するスタンスも時には必要であることと、時間にゆとりを持った計画的な行動が、不動産物件売却を希望している方には求められているのかもしれません。
今後もし売却案件があがった際の参考になれば幸いです。




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